来源：凤凰网房产杭州站
01
杭州“官方盖章”的市中心，突然从两个变成了三个。
在一份不久前出炉的“杭州市国土空间规划空间结构示意图”上，在原先的武林-湖滨和钱江新城-钱江世纪城之外，又增加了第三个市中心——云城和未来科技城（南湖科学中心）。
还有哪一位地产卖课大V的知识星球或投资秘笈，比这份规划图更简明扼要、直抵要害的吗？
在这人人喊着“拥抱核心资产”的年代，钦定市中心=最保值的不动产，当然是抢啊！
但嗅觉敏锐的购房者兴奋之余，发现按图索骥的实操性有点差。
武林与湖滨没新房可摇，一片暮气沉沉，直接忽略。钱江新城（奥体博览城、钱江世纪城）正红得发紫，是人都知道买这里能赚钱；但成功的路上已太拥挤，社保巨子来了也多半是炮灰。
未来科技城的华润绿汀路TOD，也刚搅动过上万人的妄念，中签如梦幻泡影；至于云城，不论新房、二手房，当下都没什么选择（新房仅一个未入市的杭腾社区）。
看来看去，也就括号里“南湖科学中心”这块地方，还没怎么被炒房客盯上。
对手上还没一套“市中心次新”的杭州人而言，依托之江实验室和达摩院这两大产业引擎，南湖科学中心是不是大自然最美味的馈赠呢？
02
南湖位于未来科技城西侧，水域面积4.6平方公里。南湖科学中心，顾名思义环南湖而打造，规划面积约15平方公里。
从规划图上看，主要产业用地都集中在湖的西侧。
在这里撑起“科学中心”之名的，主要是之江实验室和阿里达摩院两大扛把子，号称每家投资都超过亿。
上图：之江实验室。下图：阿里达摩院
之江实验室位于南湖西北岸，分一二期建设，已汇聚余名高端人才，目标是建成国际一流的智能感知研究与实验中心和国际一流的人工智能创新中心。
阿里达摩院位于南湖西南岸，是阿里巴巴在全球多点设立的科研机构之一，牵头建设湖畔实验室聚焦“互联网＋”科创高地建设。
目前来看，由省里支持的之江实验室一切都在正轨上。
但达摩院受阿里股价拖累，估计变数就要多一些。尤其前一阵阿里副总裁、达摩院自动驾驶负责人王刚离职，紧接着爆出达摩院至今参保人数仅人，难免让人有一些担心。
上图：南湖科学中心范围。
下图：南湖城市阳台效果图。
除了两大科研机构落子，伴随南湖科学中心而来的，还有对南湖沿岸景观的全面提升改造。
比如，以后南湖会形成环湖游步道、环湖车行道。还有湖东岸太炎中学西侧的三角地，将会打造成南湖城市阳台，造型奇幻瑰丽。
所以，未来“南湖科学中心”的核心居住吸引力，一来自“科学家”们的就近上班需求，二来自南湖的自然与都市相融之美。
03
由于南湖西岸只有产业用地，未来要“住在南湖科学中心”，眼光只能投向南湖东岸和北岸的老余杭。
去年初，众安绿城南湖明月最后一批合院售罄后，板块新房便陷入断供。
预计今年惟一可售的，就是绿城在菜鸟总部南拿下的凤新路项目。还有一宗余杭直街的地刚挂上今年的读地手册，不知年前可否出让。那么，二手房还有机会吗？
网签数据显示，老余杭相对知名的次新房小区，不少已连续数月零成交。
“现在房价下来了，房东们对付款方式也没有要求了。”一踏进老余杭某中介门店，经纪人李姐热情地介绍着。
老余杭不算太大，内部以塔山公园为界，又细分为三个小板块。
一是：塔山公园以东的万达板块，大华海派风范、同城印象等交付多年的次新商品房小区，皆位于此。
这一带最直观的优势在于：与万达广场仅一路之隔，到菜鸟总部也很近。
以大华海派风范为例，交付虽有些年头，可二手房价颠覆三观。去年，小区89㎡网签单价高达5万2，单价5万1、4万7-4万8成交的也不少。
二手房价高得益于户型占优，89㎡做出四房两卫、㎡能做五房两卫。这偷面积的尺度，丝毫不逊于萧山的御景蓝湾。
但现在，挂牌在售的26套房源里，14套降价、仅2套涨价。挂牌单价便宜点的才4万4，小户型4万6-4万8的选择也有。
同城印象户型得房率上虽不敌海派风范，可去年巅峰期时网签单价接近3万9（82㎡），现如今小户型挂牌价也就3万5-3万6，大户型不少挂牌价在3万以下。
04
另一个，是塔山公园以西的老余杭镇上。
大片五六层楼高的楼梯房小区里，林立着少量十五六层高的新建商品房小区。
这里，是老余杭人公认的中心。而当地人最喜爱的商品房，莫过于余杭公馆。
一来，余杭公馆房子新，又是人车分流、又带精装修，部分高楼层的西边套还能看到南湖湖景；二来，距医院也近，周边各类生活配套齐全。
基于此，二手房价也是板块内最贵。
去年，余杭公馆89㎡的三房两卫，网签单价在4万2-4万3，贵一点的到过4万6（这还只是网签价，由于不满5年，买家实际入手单价更贵）。
但最近，急卖的房东，单价3万9也出。我们去看了几套不同户型的89㎡，有两套还是中上楼层。
觉得余杭公馆价格太贵的，不少外溢到北面的佳源未来府（毛坯）。
最近有一套中上楼层的㎡，不沿马路的房源在售，房东出价才万，折合单价不到3万，还能配合满5年。
中介告诉我，同样是这套房子，去年有买家出价万，一次性付款，房东还不肯卖。
05
再有，就是凤新路以南选择也不少。
钟爱湖景的，有超级大盘世茂西西湖，既有高层、也有排屋；既有一室的小户型，也有三四室的改善房，挂价从2万到7万不等。
钟情地铁的，可选交付没多久的国开东方凤凰台，高层、合院皆有。
因为房源新、又是精装修交付，还是老余杭距离地铁站（地铁16号线禹航路站）最近的次新房之一，价格并不便宜，高层挂价在4万-4万8不等。
目前最便宜的一套，单价也要4万。
上图：凤凰台。下图：南湖明月。
另外，老余杭今年还有两大次新房将进入二手市场，一个是融创金成英特尔湾，一个是众安绿城南湖明月，都在塔山公园以北。
“英特尔湾光我手上，就有不少投资客房东明确表示，产证办出后就卖，杀价机会很大。”中介预估，部分急卖房源，3万或能拿下。
比起去年，老余杭的二手房价已有所下滑，可横向对比不便宜。
毕竟，4万多的单价（含税），比金沙湖、市北、浦沿、勾庄、笕桥的限价新房还要贵。可无论心理距离还是地理距离，都要远得多。
即便同在大未科版图内，也有西溪公馆这样的“高性价”楼盘。
06
但想想隔壁的杭珹未来中心，连E类人才都内卷，二手房更是主流6万上下。等到它交付更不可估量。“南湖科学中心”作为同量级中心，房价肯定也要奋起直追。
“除了本地自住客，未科外溢过来的买家不少，去年成交很活跃。”中介表示，因为3月传统“小阳春”，最近看房人又多起来了。
即便先不考虑后继的规划红包，目前南湖科学中心就有3大引爆点，值得期待。
一是南湖科学中心。十四五规划中，明确提出大力发展之江实验室，期间计划投资81亿，位居四大省级实验室之首。当然，还有达摩院这个产业巨擘。
联想到未科这个人才流入重地，今年还计划引进名人才。
南湖科学中心，应该是主要吸纳地之一。众多人才和高管的到来，对老余杭楼市，无疑是重大加成。
阿里达摩院
翻开地图，你还会发现一个惊人的事实：老余杭恰好位于南湖科学中心、杭州西站、绿汀路TOD围合三角形区域的中心，可接收三方置业群体。
二是地铁规划，有望新增两条地铁。
按之前发布的地铁四期，老余杭除现有地铁16号线、5号线，5号线还将西延至之江实验室。此外，可能还存在一条南北贯穿老余杭的13号线（原17号线）。
图左大片空地即为余杭直街
三是余杭直街的大规划，已现身今年读地手册。
余杭直街规划用地22.30公顷（.46亩），比绿汀路TOD（约亩）还要大。区块内将建设文体中心、文创街区、博物馆、休闲商业中心等功能，打造成为城市活力中心。
从读地手册上看，低密住宅占了很大比例，据说已有央企勾地。当然，如果来一家靠谱的境内外商业地产品牌，起飞就更快了。
虽然“南湖科学中心”偏离杭州传统市中心，但既然官方已认证，就一定远比押宝大江东、临平或南卧这些外围板块，有想象力太多。
在大家还没完全形成共识时，才是你最好的机会。
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbzz/1311.html
